首個夾層融資信托產品本周面世 地產融資新出路?
今年9月1日，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局下發(fā)《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(以下簡稱212號文)。212號文對信托貸款設了三道門檻：項目“四證”齊全、開發(fā)企業(yè)具備二級以上開發(fā)資質、項目資本金比例不低于35%。因此，房地產信托貸款實質上從房地產金融中退出，引起業(yè)界的廣泛關注。而按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在取得四證之前房地產項目的銀行貸款已被禁止，因此房地產金融的走向成了金融界和房地產界共同關注的話題，房地產融資方式的創(chuàng)新也成為各方探索的焦點。此前REITS曾被一度呼吁，甚至有人認為是房地產融資的救命稻草。在11月初舉辦的2005中國地產金融年會上，央行副行長吳曉靈公開表示，用公開發(fā)行收益憑證的方式設立房地產投資信托基金（REITs）才是房地產直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。但業(yè)內也有人指出，國內要推出真正意義上的REITs，難度還是比較大的，“國內現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款，212文件以后無疑難度增加了，因此在未來9個月內，我國還一直會保持基金短缺的狀態(tài)?！?nbsp;
而同樣在2005中國地產金融年會上，全國工商聯(lián)房地產商會副會長、聯(lián)華國際信托有限公司總裁李曉東首次在國內提出當前房地產融資要走“夾層融資”這條新路，引起業(yè)界關注，關于夾層融資的討論由此展開。
本周內，聯(lián)華國際信托投資有限公司理財品牌產品——聯(lián)信·寶利七號將正式推出，該金融產品采用優(yōu)先股方式介入房地產項目，同時，為了改善信托產品的流動性，聯(lián)華信托將在國內首次引入做市商辦法。
據(jù)介紹，“夾層”的概念源自華爾街，原指介于投資級債券與垃圾債券之間的債券等級，后逐漸演變到公司財務用語，指介于股權與債權之間的投資形式，在風險與收益方面都比單純的股債投資要中性一些。在實踐操作中，表現(xiàn)為股權通常為優(yōu)先股，而表現(xiàn)于債權，通常為次級債或可轉債。其實，在美國也遇到國內同樣的問題，近年來房地產商的銀行抵押貸款渠道也逐步變窄，房地產夾層融資于是在該國蓬勃發(fā)展。作為股本與債務之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。在優(yōu)化融資結構時，美國的房地產企業(yè)普遍采用夾層融資方式。
李曉東說，“夾層融資對對房地產開發(fā)商來說有一個非常大的優(yōu)勢，第一、資金回報的要求比較適中，第二、要求比較低，不要求四證齊全，第三個、資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款，第四、對控制權的要求會相對的低一些，不會參與得那么深。夾層投資比債權要求高一點，個人是無法參與的，所以說機構投資者是夾層投資的主體。而在國內，目前比較適合的機構投資者就是信托?！?nbsp;
其實，去年，聯(lián)華信托就意識到現(xiàn)有的房地產信托的一些局限性，研發(fā)出一系列個冠名為聯(lián)信·寶利中國優(yōu)質房地產信托投資計劃的新產品，這個產品在同一品牌下連續(xù)發(fā)行。以前的房地產信托產品都是先有項目再募集資金，而聯(lián)信寶利是先發(fā)行產品替投資者理財，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做。
此外，據(jù)介紹，本次產品的預期年收益率最高可達7.39%，在此高收益下產品首次做了改善信托產品流動性的安排，借鑒國外期貨市場運用成熟的做市商辦法，聯(lián)華信托公司或其指定機構承諾提供不低于3000萬元的資金，在信托計劃滿一年后，如部分客戶急需現(xiàn)金，按照事先約定的溢價率無條件受讓擬轉讓的信托受益權。
(xintuo摘自《搜狐焦點房地產網》)